Acquistare una casa all’asta è un’occasione molto interessante per ottenere un immobile da abitare o affittare a un prezzo molto vantaggioso rispetto a quello di mercato.
Le aste immobiliari consistono nel procedimento di vendita forzata di un immobile di proprietà del debitore esecutato, come conseguenza del mancato pagamento dei debiti.
Le aste giudiziarie sono delle procedure che portano alla vendita forzata di un bene immobile sul quale gravano dei debiti. Essi possono essere il risultato di mutui erogati a privati e non rimborsati, debiti aziendali non saldati che portano al fallimento.
Le aste immobiliari sono ottime occasioni per risparmiare siccome permettono di acquistare un immobile a un prezzo molto inferiore di quello di mercato.
A seguito di un pignoramento, un immobile messo all’asta può essere venduto con l’incanto o senza incanto. In che cosa consiste l’asta senza incanto e qual è la differenza con l’asta con incanto?
Vendita immobiliare all’asta: cosa devi sapere
Alla vendita di un immobile all’asta è associata una perizia che riporta i dati dell’immobile e stabilisce il prezzo base di vendita. Nell’ordinanza di vendita sono indicati i termini e le condizioni dell’asta e le istruzioni per partecipare.
Le aste tribunali possono essere senza incanto e con incanto.
Nell’asta senza incanto occorre presentare alla Cancelleria del Tribunale, entro la data prefissata, un’offerta in busta chiusa e un assegno circolare come cauzione, dal valore del 10% del prezzo d’asta. Sono valide offerte dal prezzo fino al 25% inferiore rispetto al prezzo d’asta. Se la proposta viene accettata l’immobile viene assegnato, ma se l’immobile non viene aggiudicato la cauzione viene restituita.
Dopo la riforma del 2015 le aste immobiliari si svolgono essenzialmente con procedura di vendita senza incanto, ovvero l’offerente propone l’offerta in busta chiusa che, per essere recepita valida, deve essere non inferiore di oltre un quarto rispetto al prezzo base indicato nel bando di vendita.
Dopo l’aggiudicazione dell’immobile l’aggiudicatario ha un dato lasso di tempo (in genere 60 o 90 giorni) per pagare l’importo pattuito: dopo avere corrisposto la somma il giudice sottoscrive il decreto di trasferimento e l’aggiudicatario è ufficialmente il proprietario dell’immobile.
Se l’immobile è libero il custode giudiziario, una volta emesso il decreto di trasferimento, consegna le chiavi al nuovo proprietario. In caso contrario occorre attivare una procedura di rilascio attraverso l’ufficiale giudiziario per ottenere la liberazione dell’immobile.
Cos’è l’asta senza incanto?
Le aste immobiliari si possono tenere nelle modalità con incanto e senza incanto. Il giudice stabilisce sempre prima la forma senza incanto. La versione con incanto può o non esserci e soltanto dopo l’asta senza incanto.
L’asta senza incanto è una modalità nella quale gli interessati partecipano all’asta presentando un’offerta a busta chiusa. Il prezzo dell’offerta presentata deve essere non inferiore al valore di partenza.
La normativa di riferimento è quella degli articoli che vanno dal 474 al 632 del Codice di procedura civile, aggiornati dal decreto legge 3 maggio 2016, n. 59 (decreto banche), convertito nella legge 30 giugno 2016, n. 119.
La Legge prevede che, se l’immobile non viene venduto dopo tre tentativi – ognuno dei quali vede un ribasso del prezzo di un quarto sul valore di partenza – il giudice è tenuto a chiudere anticipatamente il processo esecutivo.
Dopo tre tentativi falliti di vendita, il giudice può stabilire una quarta asta con riduzione del prezzo di vendita fino al 50%.
L’asta con incanto può tenersi quando il giudice stabilisce che sia possibile vendere l’immobile a un prezzo maggiorato del 50% rispetto al valore indicato nella perizia. É facile dedurre quindi che la modalità con incanto è molto più rara di quella senza incanto.
Con l’ordinanza di vendita, il giudice stabilisce gli elementi dell’asta con vendita senza incanto:
- prezzo di partenza
- termine per la presentazione dell’offerta
- udienza di gara
- termine di pagamento dell’immobile
Come si svolge la vendita all’asta senza incanto?
La vendita senza incanto prevede la presentazione dell’offerta in busta chiusa dai partecipanti. L’offerta deve essere pari di maggiore al 75% della base d’asta.
Per fare l’offerta valida per una asta senza incanto è necessario presentare alla cancelleria del tribunale una dichiarazione contenente:
- l’indicazione del prezzo offerto (che deve essere almeno pari al valore base);
- i tempi e le modalità con le quali si intende procedere con il pagamento
- eventuali altri elementi utili a valutare l’offerta
L’offerta è irrevocabile (per 120 giorni) e vincolante.
L’offerta deve essere depositata presso la cancelleria entro il termine stabilito: l’offerta non può essere inferiore al prezzo di partenza stabilito. Il 10% dell’importo viene versato a titolo di cauzione. L’offerta deve essere presentata sotto forma di assegni circolari non trasferibili intestati al giudice.
L’offerente è obbligato ad acquistare l’immobile senza la possibilità di revocare la propria azione
L’offerta invece viene respinta quando
- l’offerta perviene dopo il termine prestabilito
- ha un valore inferiore al prezzo base dell’immobile
- l’offerta non presenta la cauzione pari al 10% dell’immobile
Un perito nominato dal Tribunale si occupa di stabilire il prezzo base di vendita. Nella perizia viene indicata la planimetria, lo stato di conservazione, segnalazione di eventuali abusi edilizi, presenza di eventuali debiti verso il condominio.
Chi può partecipare all’asta senza incanto?
Chiunque può presentare un’offerta di acquisto nel corso dell’asta senza incanto, anche attraverso un procuratore legale.
Se viene presentata una sola offerta valida maggiore dell’importo della base d’asta
Nell’asta senza incanto, con un’unica offerta aumentata di un quinto o uguale al prezzo base, si procede con l’aggiudicazione (posto che il creditore sia d’accordo). L’aggiudicazione nella vendita senza incanto è definitiva.
In caso di più offerte viene svolta una gara al rilancio tra gli offerenti. Anche in questo caso, l’offerta maggiore si aggiudica l’immobile definitivamente a meno che il creditore abbia presentato istanza di assegnazione (in tale caso, l’immobile verrà destinato al creditore). Se non vengono presentate offerte valide o istanza di assegnazione, l’asta si considera deserta.
Se la vendita è valida, il Giudice emette il Decreto di Trasferimento rimuovendo eventuali ipoteche o pignoramenti preesistenti.
Il soggetto aggiudicatario deve pagare l’importo prestabilito entro i tempi stabiliti nell’avviso di vendita, tramite bonifico o aprendo un mutuo ipotecario. L’accordo con la banca deve essere stipulato prima della scadenza del termine del saldo
Dove trovare occasioni di vendita di casa all’asta?
Le case in vendita all’asta devono essere pubblicizzate sia nei siti web dedicati che nei quotidiani cartacei (stabiliti dal giudice nell’ordinanza).
Gli interessati alle operazioni di vendita di immobili all’asta possono servirsi quindi di:
- siti specializzati
- siti dei Tribunali
- sito del Notariato
- Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia
Differenze tra vendita senza incanto e con incanto
La vendita con incanto avviene, eventualmente, dopo la vendita senza incanto. L’offerta deve essere uguale o superiore alla base d’asta e deve prevedere almeno un rilancio. Le offerte presentate non sono vincolanti ma costituiscono essenzialmente delle richieste di partecipazione all’asta.
La cauzione non deve superare il 10% della base d’asta. L’aggiudicazione avviene in maniera provvisoria. Dopo la conclusione dell’asta ci sono 10 giorni nei quali chiunque può presentare un’offerta aumentata di un quinto rispetto al prezzo maggiore ottenuto in asta, in modo da fare riaprire l’asta. Se dopo 10 giorni non perviene nessuna nuova offerta, l’aggiudicazione diviene definitiva.