Fondo Salva Casa - Come Funziona

Cos’è il Fondo Salva Casa e chi può richiederlo

Il lockdown che si è reso necessario per arginare la diffusione del coronavirus ha provocato gravi danni alle attività commerciali, rendendo più facile scivolare in situazioni di insolvenza che mettono a rischio la propria abitazione.

Coloro che si trovano in difficoltà economiche e non riescono a fare fronte alle rate mensili del mutuo o di altro genere del prestito, non dormono sonni tranquilli se pensano di poter subire il pignoramento della propria abitazione. Ampie fasce sociali riscontrano periodi di difficoltà, e con l’allargarsi dei quali aumentano le possibilità di non riuscire più a fare fronte alle rate del mutuo.

Durante le fasi di difficoltà economiche infatti in genere il pensiero va subito alla casa, siccome ci si può trovare in difficoltà con il rimborso delle rate mensili del muto. I creditori potrebbero aggredire la casa per soddisfare le proprie pretese, e questa potrebbe finire venduta all’asta. Tra l’altro tale esito non costituisce neanche la chiusura del contenzioso, siccome in genere il prezzo di vendita all’asta non è tale da coprire per intero le pretese dei creditori: in tal caso questi possono continuare ad aggredire le fonti di reddito del creditori; il debitore verrà iscritto nella Centrale dei rischi, non potrà chiedere ulteriori finanziamenti o aprire nuove carte di credito.
Non si tratta nemmeno di una procedura auspicabile per le banche. Date le continue crisi economiche l’offerta di immobili è cresciuta e la domanda non è sufficiente a riassorbirli tutti, decretando una contrazione dei prezzi di realizzo, senza contare i costi della procedura da sostenere.

Il Governo ha cercato di venire incontro alla popolazione disponendo con il “decreto Coronavirus”, decreto fiscale (D.L. 124/2019), la sospensione agevolata dei mutui relativi alla prima casa.

Cos’è il Fondo Salva Casa – La rinegoziazione del mutuo

Il Fondo Salva Casa è una misura che permette al debitore di preservare la proprietà della casa attraverso la rinegoziazione del mutuo. Il contribuente in difficoltà nel rimborsare un mutuo ipotecario sottoscritto dalla casa infatti può salvare l’immobile dalla procedura esecutiva.

L’articolo 41-bis del decreto fiscale D.L. 124/2019 , convertito in legge 157/2019, prevede che, i consumatori in evidente difficoltà con il pagamento delle rate di mutuo relativamente all’acquisto della prima casa, possano evitare la procedura esecutiva sull’immobile concordando una rinegoziazione o un rifinanziamento.

Fondo Salva Casa: come funziona

Il consumatore potrà chiedere una rinegoziazione del mutuo o del funzionamento o una surroga della garanzia ipotecaria presente su una banca terza, al fine di ottenere la somma necessaria per estinguere il mutuo, con assistenza del fondo di garanzia per la prima casa.
Il Fondo di Garanzia, istituito presso il MEF secondo quanto previsto dalla legge di stabilità 2014 (L. n. 147/2013), mette a disposizione garanzie sui finanziamenti ipotecari per un ammontare complessivo ammontante a 20 miliardi di euro. La garanzia offerta raggiunge la misura del 50 per cento della quota capitale.

La rinegoziazione del mutuo sarà possibile a patto di:

  • il debitore dovrà essere un privato, ovvero “persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta”
  • non dovrà essere intestata al debitore una procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento ai sensi della legge 3/2012
  • il creditore dovrà essere un soggetto che esercita l’attività bancaria oppure una società veicolo
  • deve essere pendente una procedura esecutiva immobiliare sul bene, il cui pignoramento deve essere stato notificato entro il 21 marzo 2021
  • il credito sia collegato a un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale stipulato per acquistare un immobile che funge da abitazione nel rispetto dei requisiti per gli atti di trasferimento a titolo oneroso della proprietà delle case di abitazione (cfr. d.P.R. 131/1986)
  • è pendente un’esecuzione immobiliare sul bene oggetto di ipoteca
  • il pignoramento deve essere stato notificato tra il 1° gennaio 2010 e il 30 giugno 2019
  • l’istanza deve essere presentata una volta sola: la richiesta deve essere presentata entro il 31 dicembre 2022
  • Il credito complessivo da parte della banca non deve superare i 250.000 euro.
Cos'è il fondo salva e casa 2021

Cos’è il Fondo Salva Casa 2021?

Il Fondo Salva Casa 2021, promosso dal senatore Daniele Pesco e introdotto dall’art. 41-bis del decreto fiscale 2020 (D.L. n. 124/2019) permette di acquistare gli immobili pignorati consentendo agli ex proprietari di continuare a viverci in cambio del corrispettivo di un canone di locazione. Si tratta di una misura proposta per i cittadini italiani che si trovano per qualche ragione rischiano di perdere la propria casa all’asta. La vendita della casa all’asta non è praticamente mai in grado

Gli ex proprietari possono inoltre acquistare l’abitazione a prezzi molto vantaggiosi. Il Fondo Salva Casa infatti riveste una finalità sociale: esso punta a permettere agli ex proprietari di continuare a vivere nella propria casa in cambio di un corrispettivo per avere l’opportunità un domani di ricomprarla a un prezzo vantaggioso.

Con questa misura si punta a offrire una garanzia soltanto sugli immobili adibiti a prima casa intervenendo attraverso il sistema delle cartolarizzazioni.

Chi può usufruire del Fondo Salva Casa 2021?

Il Fondo Salva Casa può rivelarsi uno strumento utile per coloro che sono realisticamente a rischio pignoramento, per stralciare il proprio debito e mantenere un tetto sopra la testa.

Il Fondo Salva Casa è una misura concepita per aiutare tutte le persone coinvolte, ovvero:

  • creditori: possono recuperare immediatamente – in parte – la somma a loro dovuta. I crediti immobiliari deteriorati vengono ceduti a un valore inferiore di quello di partenza, per via della ridotta solvibilità stimata del debitore
  • investitori del Fondo: ottengono una remunerazione derivante dagli affitti pagati dai debitori che potranno continuare a vivere nella loro casa, e un eventuale guadagno derivante dalla rivendita degli immobili ai precedenti proprietari
  • debitori: possono continuare a vivere nella propria casa e ottenere una riduzione dell’importo da loro dovuto

La sospensione della procedura esecutiva viene accordata dietro istanza congiunta tra il debitore e il creditore, per una durata massima di sei mesi.

Il creditore, entro 3 mesi, potrà effettuare una istruttoria attorno alla capacità reddituale del debitore, ed eventualmente non consentire la propria adesione (o ritirare il consenso) alla stipula di un nuovo mutuo.

Per usufruire del Fondo Salva Casa 2021, il debitore:

  • deve essere un consumatore (ovvero non svolgere attività imprenditoriale con partita IVA)
  • non deve essere stato oggetto di una procedura esecutiva immobiliare, iniziata nel 2010 o entro il 30 giugno 2019
  • non deve avere avuto accesso a una procedura di sovraindebitamento
  • dovrà avere restituito almeno il 10% del capitale mutuato

Il creditore invece:

  • deve essere un soggetto che esercita l’attività bancaria oppure una società veicolo
  • deve essere l’unico proponente della procedura esecutiva
  • se vi sono altri creditori chiamati in causa, per poter presentare la richiesta di rinegoziazione, occorrerà depositare rinuncia alla procedura da parte di tutti i creditori coinvolti

Il credito in questione invece deve derivare da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale, concesso per acquistare un immobile prima casa conforme ai requisiti previsti per gli atti traslativi a titolo oneroso.

Questo strumento può essere molto vantaggioso, ma al momento permangono dubbi su alcuni aspetti ancora da chiarire quali:

  • la (probabilmente ridotta) disponibilità degli istituti bancari ad accettare la rinegoziazione
  • la capacità del fondo salva casa di garantire tutti gli importi iscritti
  • la (non scontata) disponibilità dei creditori a rinunciare alla procedura

L’istanza di negoziazione – Fondo Salva Casa

Per far fronte all’emergenza Coronavirus sono state proposte numerose misure straordinarie rivolte a contenerne gli effetti sul sistema economico. Si tratta di provvedimenti rivolti a sostenere nel breve termine famiglie, lavoratori e imprese.
Ne sono un esempio due norme nel testo di conversione del DL 41/2021 già approvato in Senato che interessano il processo esecutivo.

Art. 41-bis. – (Mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva)

  1. Al fine di fronteggiare, in via eccezionale, temporanea e non ripetibile, i casi più gravi di crisi economica dei consumatori, ove una banca, o un intermediario finanziario di cui all’articolo 106 del testo unico di cui
    al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, o una società di cui all’articolo 3 della legge 30 aprile 1999, n. 130, che sia creditore ipotecario di primo grado, abbia iniziato o sia intervenuto in una
    procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto l’abitazione principale del debitore, il debitore, che sia qualificato come consumatore ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera a), del codice del consumo, di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206, può, quando ricorrono le condizioni di cui al comma 2, formulare richiesta di rinegoziazione del mutuo in essere ovvero richiesta di un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, a un terzo finanziatore che rientri nelle citate categorie soggettive, il cui ricavato deve essere utilizzato per estinguere il mutuo in essere. Il debito rinegoziato o il finanziamento del terzo possono essere assistiti dalla garanzia di cui al comma 4 e possono godere del beneficio dell’esdebitazione per il debito residuo.

Quando può essere sottoposta la domanda di rinegoziazione del mutuo?

L’istanza della procedura di rinegoziazione deve essere presentata entro il 31 dicembre 2021. Contestualmente viene presentata istanza di sospensione dinanzi al giudice dell’esecuzione, il quale può concedere una sospensione di sei mesi, oltre a valutare la posizione del debitore.

L’importo offerto non deve essere essere più basso del 75% del prezzo base della successiva asta (oppure del valore del bene determinato in ctu).

Se il debito complessivo è inferiore al 75% del prezzo dell’asta, l’importo offerto non potrà essere inferiore al debito per capitale e interessi (come da piano di ammortamento del mutuo).

La garanzia è concessa per un valore del 50% di quello di rinegoziazione (il valore della quota capitale del nuovo finanziamento).

Le rinegoziazioni e i finanziamenti potranno (facoltativamente) essere assistiti dalla garanzia rilasciata dal fondo di Garanzia per la prima casa (5 milioni di euro per il 2019).

Se il debitore non riesce a ottenere la rinegoziazione del debito, possono comunque accedere parenti e affini fino al terzo grado. Se il finanziamento viene accordato al parente o affine, il giudice emette decreto di trasferimento in suo favore ex art. 586 c.p.c.

Il rimborso dell’importo rinegoziato o finanziato dovrà sottostare a una dilazione non superiore a 30 anni a partire dalla data di sottoscrizione del nuovo accordo. Il debitore dovrà rimborsare il totale delle spese liquidate dal giudice in favore del creditore. La durata in anni + età del debitore non dovrà superare 80. Il debitore dovrà rimborsare al creditore anche le spese liquidate dal giudice.

Fondo salva casa – Le garanzie

Le rinegoziazioni e i finanziamenti possano beneficiare della garanzia a prima richiesta prodotta da una sezione speciale del Fondo di garanzia prima casa. Questa garanzia viene concessa per il 50% dell’importo di rinegoziazione, oppure della quota capitale del nuovo finanziamento.

Come salvare la tua casa dalla vendita all’asta

Sei alla ricerca di uno strumento per evitare la vendita della tua casa all’asta?

Certo, potresti considerare soluzioni di indebitamento, come chiedere prestiti oppure richiedere un anticipo del TFR, ma difficilmente questa situazione ti potrebbe portare a uscire dai tuoi problemi, a meno che tu non riesca a rimborsare l’intero importo del debito.

L’accordo di saldo e stralcio è quello che fa al caso tuo!
Si tratta di un accordo che viene stipulato tra i creditori e il debitore (o chi agisce in sua vece) per concordare il pagamento di una somma inferiore di quella di partenza, per la chiusura “a stralcio” della posizione debitoria originale.

I consulenti come Stralciami si occupano di negoziare la chiusura del debito a un valore vantaggioso per il debitore (si può raggiungere un importo inferiore anche del 40 o 50% a quello di partenza).

Inoltre si impegnano a ottenere dai creditori il documento di rinuncia agli atti nel quale si impegnano a non esigere alcunché sulla base del contratto originario (senza il quale il debitore sarebbe ancora aggredibile relativamente al debito di partenza).

L’accordo di saldo e stralcio è una procedura molto vantaggiosa, ma a patto di possedere l’esperienza necessaria per concludere un accordo vantaggioso senza trascurare nessun aspetto fondamentale.

Hai bisogno di una consulenza sul saldo e stralcio? Stralciami è pronta ad aiutarti!