Fondo Salva Casa - Come Funziona

Cos’è il Fondo Salva Casa e chi può richiederlo

Coloro che si trovano in difficoltà economiche e non riescono a fare fronte alle rate mensili del mutuo o di altro genere del prestito, non dormono sonni tranquilli se pensano di poter subire il pignoramento della propria abitazione. Ampie fasce sociali riscontrano periodi di difficoltà, e con l’allargarsi dei quali aumentano le possibilità di non riuscire più a fare fronte alle rate del mutuo.

Il lockdown che si è reso necessario per arginare la diffusione del coronavirus ha provocato gravi danni alle attività commerciali, rendendo più facile scivolare in situazioni di insolvenza che mettono a rischio la propria abitazione.

Il Governo ha cercato di venire incontro alla popolazione disponendo con il “decreto Coronavirus”, la sospensione agevolata dei mutui relativi alla prima casa.

L’articolo 41 bis del decreto fiscale D.L. 124/2019 prevede che, i consumatori in evidente difficoltà con il pagamento delle rate di mutuo relativamente all’acquisto della prima casa, possano evitare la procedura esecutiva sull’immobile concordando una rinegoziazione o un rifinanziamento.

Il debitore con le caratteristiche di consumatore che versa in condizioni di insolvenza può quindi salvare la prima casa dalla procedura esecutiva immobiliare.

Il consumatore potrà chiedere una rinegoziazione del mutuo o del funzionamento o una surroga della garanzia ipotecaria presente su una banca terza, al fine di ottenere la somma necessaria per estinguere il mutuo, con assistenza del fondo di garanzia per la prima casa.

Cos’è il Fondo Salva Casa?

Il Fondo Salva Casa, promosso dal senatore Daniele Pesco e introdotto dalla Legge di Bilancio 2020, permette di acquistare gli immobili pignorati consentendo agli ex proprietari di continuare a viverci in cambio del corrispettivo di un canone di locazione.

Gli ex proprietari possono inoltre acquistare l’abitazione a prezzi molto vantaggiosi.

Con questa misura si punta a offrire una garanzia soltanto sugli immobili adibiti a prima casa intervenendo attraverso il sistema delle cartolarizzazioni

Il Fondo Salva Casa può rivelarsi uno strumento utile per coloro che sono realisticamente a rischio pignoramento, per stralciare il proprio debito e mantenere un tetto sopra la testa.

Il Fondo Salva Casa è una misura concepita per aiutare tutte le persone coinvolte, ovvero:

  • creditori: possono recuperare immediatamente – in parte – la somma a loro dovuta. I crediti immobiliari deteriorati vengono ceduti a un valore inferiore di quello di partenza, per via della ridotta solvibilità stimata del debitore
  • investitori del Fondo: ottengono una remunerazione derivante dagli affitti pagati dai debitori che potranno continuare a vivere nella loro casa, e un eventuale guadagno derivante dalla rivendita degli immobili ai precedenti proprietari
  • debitori: possono continuare a vivere nella propria casa e ottenere una riduzione dell’importo da loro dovuto

La sospensione della procedura esecutiva viene accordata dietro istanza congiunta tra il debitore e il creditore, per una durata massima di sei mesi.

Il creditore, entro 3 mesi, potrà effettuare una istruttoria attorno alla capacità reddituale del debitore, ed eventualmente non consentire la propria adesione (o ritirare il consenso) alla stipula di un nuovo mutuo.

Per essere attuato, il debitore:

  • deve essere un consumatore (ovvero non svolgere attività imprenditoriale con partita IVA)
  • non deve essere stato oggetto di una procedura esecutiva immobiliare, iniziata nel 2010 o entro il 30 giugno 2019
  • non deve avere avuto accesso a una procedura di sovraindebitamento
  • dovrà avere restituito almeno il 10% del capitale mutuato

Il creditore invece:

  • deve essere un soggetto che esercita l’attività bancaria oppure una società veicolo
  • deve essere l’unico proponente della procedura esecutiva
  • se vi sono altri creditori chiamati in causa, per poter presentare la richiesta di rinegoziazione, occorrerà depositare rinuncia alla procedura da parte di tutti i creditori coinvolti

Il credito in questione invece deve derivare da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale, concesso per acquistare un immobile prima casa conforme ai requisiti previsti per gli atti traslativi a titolo oneroso. Il credito complessivo da parte della banca non deve superare i 250.000 euro.

Questo strumento può essere molto vantaggioso, ma al momento permangono dubbi su alcuni aspetti ancora da chiarire quali:

  • la (probabilmente ridotta) disponibilità degli istituti bancari ad accettare la rinegoziazione
  • la capacità del fondo salva casa di garantire tutti gli importi iscritti
  • la (non scontata) disponibilità dei creditori a rinunciare alla procedura

L’istanza di negoziazione – Fondo Salva Casa

L’istanza della procedura di rinegoziazione deve essere presentata entro il 31 dicembre 2021. Contestualmente viene presentata istanza di sospensione dinanzi al giudice dell’esecuzione, il quale può concedere una sospensione di sei mesi, oltre a valutare la posizione del debitore.

L’importo offerto non deve essere essere più basso del 75% del prezzo base della successiva asta (oppure del valore del bene determinato in ctu).

Se il debito complessivo è inferiore al 75% del prezzo dell’asta, l’importo offerto non potrà essere inferiore al debito per capitale e interessi (come da piano di ammortamento del mutuo).

La garanzia è concessa per un valore del 50% di quello di rinegoziazione (il valore della quota capitale del nuovo finanziamento).

Le rinegoziazioni e i finanziamenti potranno (facoltativamente) essere assistiti dalla garanzia rilasciata dal fondo di Garanzia per la prima casa.

Se il debitore non riesce a ottenere la rinegoziazione del debito, possono comunque accedere parenti e affini fino al terzo grado.

Come salvare la tua casa dalla vendita all’asta

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Si tratta di un accordo che viene stipulato tra i creditori e il debitore (o chi agisce in sua vece) per concordare il pagamento di una somma inferiore di quella di partenza, per la chiusura “a stralcio” della posizione debitoria originale.

I consulenti come Stralciami si occupano di negoziare la chiusura del debito a un valore vantaggioso per il debitore (si può raggiungere un importo inferiore anche del 40 o 50% a quello di partenza).

Inoltre si impegnano a ottenere dai creditori il documento di rinuncia agli atti nel quale si impegnano a non esigere alcunché sulla base del contratto originario (senza il quale il debitore sarebbe ancora aggredibile relativamente al debito di partenza).

L’accordo di saldo e stralcio è una procedura molto vantaggiosa, ma a patto di possedere l’esperienza necessaria per concludere un accordo vantaggioso senza trascurare nessun aspetto fondamentale.

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