Alcune circostanze come la perdita del lavoro possono metterci nelle condizioni di contrarre dei debiti verso banche o verso terzi e di non esserli più in grado di saldare.
In questi casi si può incorrere in un pignoramento immobiliare.
Cos’è un pignoramento immobiliare?
Il pignoramento è una procedura macchinosa e complessa tramite la quale il creditore richiede l’espropriazione immobiliare del bene immobile del debitore e lo vende all’asta per recuperare la somma – o almeno una parte – dovuta.
É un evento molto sgradevole e difficile da gestire ma ci sono diversi casi in cui affidandosi al giusto professionista si possono raggiungere risultati più vantaggiosi per il debitore.
Scopriamo in questa guida in cosa consiste la procedura del pignoramento, così da essere preparati e reattivi nel gestirla.
Come funziona il pignoramento immobiliare
La procedura del pignoramento immobiliare, per poter essere effettiva, deve rispettare un iter preciso che si articola in diverse fasi, ognuna delle quali ha molteplici aspetti sui quali occorre far attenzione.
Cos’è la notifica del pignoramento immobiliare?
La notifica di atto di pignoramento immobiliare è l’atto con cui si avvia il procedura di espropriazione forzata.
La notifica dell’atto di precetto è la prima fase del pignoramento immobiliare. Una volta eseguita, il creditore ha 90 giorni di tempo per notificare il pignoramento immobiliare.
La Notifica del Pignoramento immobiliare si svolge materialmente recandosi presso l’ufficio del competente Ufficiale Giudiziario dove si presenta al Preposto dell’ufficio il titolo esecutivo e il precetto. Il Preposto si occupa di verificare la regolarità delle notifiche e il rispetto dei termini di 90 giorni a partire dalla notifica del precetto.
La notifica dell’atto di pignoramento
Il tutto comincia con la notifica dell’atto di pignoramento, che viene inviato al debitore dal tribunale, in cui vi sono indicati quali sono i beni che saranno sottoposti al pignoramento, inserendo anche gli estremi catastali (natura del bene, codice di appartenenza.). Il pignoramento non si può notificare via PEC da parte del creditore nei confronti del debitore persona giuridica: si tratta di un atto dell’ufficiale giudiziario che presuppone possedere titolo e precetto. In caso di mancata notifica o di vizio di notifica (es. notifica non andata a buon fine) ciò rende possibile per il debitore la possibilità di opposizione secondo quanto previsto da art. 617 c.p.c.
La notifica è sia un atto formale che sostanziale: se il debitore viene a conoscenza dell’atto il vizio non si può più fare valere da parte del debitore.
L’atto viene consegnato in duplice copia tramite un ufficiale giudiziario, una delle quali viene rilasciata a uso trascrizione, in tal modo il debitore potrà e dovrà trascrivere la notifica presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Assieme al titolo esecutivo si consegna originale di atto di pignoramento, una copia uso trascrizione sulla quale va apposta una marca da bollo, e una copia per ogni soggetto pignorato. Quando il preposto ha controllato tutto, si consegnano gli atti all’ufficio preposto dove, una volta corrisposti i costi del pignoramento, si parte con la procedura di notifica. Occorre conservare la ricevuta e tornare dopo 10 giorni per controllare se la notifica è andata a buon fine e ritirare la copia uso trascrizione notificata.
Dopodiché occorre redigere la nota di trascrizione su supporto informatico, il quale dovrà essere consegnato alla conservatoria dei registri immobiliari assieme alla nota su supporto informatico e cartaceo.
Una volta presentata in conservatoria la nota di trascrizione, con copia di pignoramento uso trascrizione , domanda e modello F23 saldato, la conservatoria restituisce modello 68bis che attesta il pagamento effettuato.
Dopo alcuni giorni è possibile tornare in conservatoria con il modello 68 bis e ritirare la nota di trascrizione eseguita).
La custodia dei beni immobiliari pignorati
I beni pignorati e tutti gli accessori vengono messi sotto custodia o da parte del debitore, o di un soggetto professionale diverso dal debitore.
Il custode ricopre il ruolo di ausiliario del giudice e ha delle funzioni di
ordine pubblico; è tenuto a conservare e amministrare il bene e attenersi alle direttive del giudice.
Qualora vengano messi sotto la custodia del debitore, quest’ultimo può continuare a usufruire dell’immobile seguendo gli obblighi indicati dal l primo comma dell’articolo 559 c.p.c.
Vi sono alcuni casi nei quali però la custodia del bene pignorato viene invece affidata a un soggetto professionale diverso dal debitore:
- se il debitore non abita l’immobile
- se il debitore è inadempiente
- ad istanza dal creditore pignorante
Con quale modalità viene custodito l’immobile? L’ordine di liberazione
L’ordine di liberazione è quel documento tramite cui il giudice consente la liberazione e la gestione dell’immobile pignorato. L’ordine di liberazione qualora sia possibile va impugnato mediante l’opposizione agli atti esecutivi (continua a leggere per scoprire di più su come opporsi a un pignoramento).
Vi sono due ipotesi: se la procedura è iniziata prima del 13 febbraio 2019 viene seguito l’articolo 560 c.p.c altrimenti ne viene seguita la modifica L.n 12/20129 di conversione dell’articolo 4 del D.L n. 135/2018.
Articolo 560 precedente al 13/02/2019
L’obiettivo qui era quello di consentire la liberazione dell’immobile pignorato ad opera del custode.
L’ordine di liberazione viene pronunciato dal giudice quando:
- il debitore non è più autorizzato a continuare ad abitare l’immobile
- revoca l’autorizzazione all’abitazione dell’immobile precedente data
- provvede ad aggiudicare o ad assegnare il bene
Il custode (che sia il debitore oppure no) deve provvedere direttamente ad attuare l’ordine di liberazione, osservando le formabilità indicate nell’atto.
Qualora il custode non adempisse all’attuazione dell’ordine di liberazione il giudice può avvalersi della forza pubblica e nominare degli ausiliari. All’interno dell’ordine vi sono anche le indicazioni che riguardano l’amministrazione e la gestione dell’immobile pignorato.
Tutte le spese sostenute dal custode sono a carico della procedura.
Cosa succede ai beni rimasti all’interno dell’immobile?
Viene concesso un termine di 30 giorni entro cui possono essere rimossi.
Se ciò non dovesse avvenire entro il termine previsto, i beni verranno considerati abbandonati e il custode ne disporrà lo smaltimento o la distruzione.
Articolo 560 successivo al 13/02/2019
L’attuale formulazione dell’articolo 560 c.pc. si distingue per le procedure di liberazione dell’immobile.
Se infatti l’immobile è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare il giudice non può mai disporre il rilascio dell’immobile prima che venga pronunciato il decreto di trasferimento ai sensi dell’articolo 586 c.p.c.
L’ordine di liberazione dell’immobile può comunque essere attuato dal giudice se:
- il debitore ostacola il diritto di visita dei potenziali acquirenti
- il bene non viene mantenuto in buono stato dal debitore o dai familiari
- il debitore non rispetta gli obblighi a suo carico
- il debitore non abita l’immobile.
Una volta notificato l’atto e la nota di trascrizione si hanno a disposizione 15 giorni per iscrivere a ruolo il pignoramento a pena di inefficacia.
Viene depositato in cancelleria un fascicolo a cui viene assegnato un numero di ruolo che deve contenere:
- le copie conformi dell’atto attestate dall’avvocato,
- il titolo esecutivo
- l’atto di pignoramento
- la nota di trascrizione
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Istanza di vendita
Entro 45 giorni successivi al pignoramento il creditore dovrà presentare un’istanza di vendita dei beni immobiliari pignorati, altrimenti il pignoramento perderà efficacia e verrà cancellato.
Pignoramento immobiliare prima casa
Se il bene in questione è la prima casa del debitore e abitata dal suo nucleo familiare, vi sono dei forti limiti per le procedure di liberamento.
Difatti vi è un decreto, il “Decreto del Fare”, che prevede l’impignorabilità nel caso di unico immobile di proprietà del debitore in cui esso abiti e abbia anche la residenza anagrafica, e nel qual caso l’agente di riscossione sia l’Agenzia delle Entrate Riscossione oppure Estrattoria delle Imposte locali.
Unica eccezione viene fatta se l’immobile è classificato come di lusso e quindi sia un fabbricato inserito nella categoria catastale A/8 e A/9.
Qualora uno solo dei requisiti indicati non fosse rispettato il bene potrà essere pignorato…ma anche qui vi sono delle condizioni che devono essere rispettate!
- L’agente della riscossione deve avere un’ipoteca iscritta sul bene
- bisogna che sia stata notificata l’ipoteca al debitore almeno 30 giorni prima
- l’ipoteca può essere iscritta se il debito ammonta almeno a 20 mila euro
- L’espropriazione può essere avviata se l’ipoteca di cui all’articolo 77 è stata iscritta e sono trascorsi almeno sei mesi dall’iscrizione e il debito non è stato estinto
- devono essere trascorsi almeno 6 mesi dall’iscrizione dell’ipoteca senza che il debitore abbia estinto il debito
- la somma del valore dei beni intestati al debitore deve superare i 120 mila euro
Si capisce già da qui che la procedura è piuttosto complicata e le condizioni a cui fare attenzione per avere la certezza di non incorrere nel pignoramento sono moltissime.
Come evitare il pignoramento
Ti starai chiedendo: ci sono dei modi per opporsi al pignoramento?
Si, se nessuna delle condizioni precedentemente descritte vi esula dal pignoramento, rimangono comunque alcune alternative.
Scopriamo assieme quali sono.
1) Trovare un accordo con i creditori
Anche i creditori saranno sicuramente lieti di un accordo extragiudiziale poiché i costi e i tempi della procedura esecutiva spesso possono essere molto lunghi.
L’accordo, che si chiama transattivo, viene stipulato dagli avvocati degli interessati che hanno libertà sul contenuto e sostanzialmente prevedono che vi sia l’impegno da parte del debitore a pagare l’importo dovuto.
Questo accordo deve poi essere firmato da tutte le parti (se vi sono più creditori ognuno di questi deve sottoscriverlo).
Il tipo più frequente di accordo transattivo è il saldo e lo stralcio.
Nota bene: durante le trattative l’esecuzione del pignoramento non è sospesa, dunque non vengono meno gli obblighi di custodia e di liberamento emanati dal giudice.
Qualora vi trovaste nella situazione in cui avete ricevuto il pignoramento della prima casa ma in presenza di più creditori, tra cui anche l’Agenzia delle Entrate, sarebbe conveniente trovare un accordo con tutti i creditori diversi dall’Agenzia, e qualora quest’ultima rimanesse come unico creditore, approfittare dei benefici che riguardano il pignoramento immobiliare della prima casa.
2) Opposizione di pignoramento
Il debitore si può opporre o all’esecuzione del pignoramento o agli atti esecutivi.
Nel primo caso il debitore si oppone al diritto del creditore di intraprendere la procedura di pignoramento ritenendo che non vi siano le condizioni per la sua esecuzione.
Il termine ultimo per opporsi è la vendita dell’immobile: infatti qualora sia stata disposta la vendita dell’immobile non è possibile presentare l’opposizione.
Nel secondo caso ci si oppone invece alle modalità con cui l’atto di esecuzione è stato presentato. Si hanno 20 giorni di tempo dopo la notifica per poter presentare l’opposizione.
Milleproroghe: pignoramento immobiliare sospeso 2021
È ufficiale! Il decreto milleproroghe dell’art 54 ter L.n.27 che doveva aver termine il 31 dicembre 2020 verrà prorogato fino al 30 giugno 2021. Rimane valida dunque la sospensione delle esecuzioni immobiliari che riguardano l’abitazione principale del debitore (deve abitare stabilmente nell’immobile).
Durante il periodo di sospensione, inoltre, i debitori interessati potranno sospendere il pagamento delle rate di conversione del pignoramento e viene sospeso anche il termine per il saldo del prezzo di aggiudicazione.
In conclusione la difficoltà della procedura di pignoramento rende pericoloso il “far da sé” poiché per una piccola postilla mal interpretata si rischia di perdere non solo la abitazione, ma anche quello che si ha accumulato con una vita di sacrifici.
Però ci sono delle speranze e per poter correre ai ripari bisogna affidarsi alla guida di esperti: Stralciami si occupa da anni di pignoramenti e può guidarti passo dopo passo in questo.
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