Pignoramento della prima casa: quando è possibile, e come evitarlo

Molti pensano che la prima casa sia un bene immobile non pignorabile per Legge. In realtà, la circostanza di impignorabilità si verifica soltanto in condizioni particolari.
La prima casa è pignorabile?
Nel caso di creditori privati (banca, condominio, fornitori) vale la regola di pignorabilità generale. Nel caso di Agenzia delle Entrate invece possono avvenire delle condizioni di limitazione.
I creditori privati quindi possono agire pienamente per recuperare l’importo del proprio credito, e non esiste nessuna soglia minima a partire dalla quale questo diritto è esercitabile.

Inoltre non esiste nessun divieto di pignoramento per una casa abitata da un bambino o da un invalido, neanche nel caso di debitori che non sono in grado di procurarsi un’altra abitazione.

Quando si può pignorare la prima casa?

Per avviare il pignoramento di un immobile, il creditore deve essere in mano di un titolo esecutivo (es. una sentenza, un decreto esecutivo, una cambiale, un mutuo).
Il pignoramento della prima casa è regolato dal D.P.R. n. 602/1073 (articolo 76 e seguenti) il quale disciplina i limiti e le condizioni dell’espropriazione immobiliare.

Quindi a essere impignorabile non è la “prima casa” quanto l’unico immobile, immobile che deve essere adibito ad uso abitativo e il contribuente vi risieda anagraficamente.
Praticamente la prima casa è impignorabile a condizione che sia l’unica casa posseduta, che non sia considerata bene di lusso o accatastata nella categoria A/8 (Abitazioni in ville) o A/9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).
Box, posti auto, cantine e altre pertinenze dell’abitazione, che se non accatastati autonomamente, non fanno decadere all’immobile il requisito di unicità.

Nel caso della sola Agenzia dell’Entrate, inoltre, non è possibile eseguire il pignoramento se:

  • il debito è inferiore a 120.000 euro
  • il complesso dei beni immobili di proprietà del debitore è inferiore per valore netto a 120mila euro.

Secondo il decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, infatti

  • nei casi diversi da quello di cui alla lettera a), può procedere all’espropriazione immobiliare se l’importo complessivo del credito per cui procede supera centoventimila euro. L’espropriazione può essere avviata se è stata iscritta l’ipoteca di cui all’articolo 77 e sono decorsi almeno sei mesi dall’iscrizione senza che il debito sia stato estinto
  • Il concessionario non procede all’espropriazione immobiliare se il valore dei beni, determinato a norma dell’articolo 79 e diminuito delle passività ipotecarie aventi priorità sul credito per il quale si procede, è inferiore all’importo indicato nel comma 1
Come funziona il pignoramento immobiliare?

Se il contribuente è debitore di un solo immobile, quindi, quel bene non potrà essere pignorato dall’Agenzia delle Entrate.

Quando la prima casa non è pignorabile?

La prima casa non è pignorabile solo quando il creditore è l’Agente per la riscossione esattoriale (Agenzia Entrate Riscossione, che ha sostituito Equitalia), il quale agisce per il recupero dei crediti dello Stato o della Pubblica Amministrazione.

Per la precisione, la Legge stabilisce che non si possa pignorare l’abitazione unica del debitore, non la prima casa intesa come luogo di residenza.
La prima casa non si può pignorare se avvengono queste condizioni:

  • l’immobile deve essere il solo di proprietà del contribuente
  • deve essere luogo di residenza del contribuente
  • non deve essere un immobile di lusso
  • deve essere accatastato a civile abitazione (categorie A/8 e A/9)

Se anche solo una di queste condizioni non è presente (es. il debitore possiede due case o vive in una casa di lusso), la casa è pignorabile.

L’Esattore inoltre deve:

  • notificare la cartella esattoriale e aspettare almeno 60 giorni;
  • notificare un preavviso di ipoteca e aspettare almeno 30 giorni;
  • iscrivere l’ipoteca sulla casa del contribuente e aspettare almeno 6 mesi prima di poter avviare il pignoramento vero e proprio.

È possibile pignorare la prima casa?

Come abbiamo visto, la prima casa è pignorabile quando il debito è di natura privata, e non esiste una soglia minima di debito oltre la quale si può applicare questo diritto. Perciò il pignoramento si può svolgere anche nel caso di piccoli importi, se non fosse che la procedura in sé ha un costo elevato (senza considerare l’onorario dell’avvocato).
Inoltre la procedura per sua natura ha tempi molto lunghi, dai tre ai dieci anni a seconda del tribunale e della natura del bene. In questo periodo pertanto il debitore ha diritto di restare all’interno dell’immobile. Queste condizioni non invogliano il creditore a proseguire, ma al contrario a prendere in considerazione altre procedure come il saldo e stralcio, che permette di entrare in possesso di una somma sicura e in tempi certi.

Con la sentenza n. 128/21, la Corte Costituzionale ha dichiarato incostituzionale il divieto di pignoramento della prima casa.

Tutte le procedure di pignoramento aventi ad oggetto la prima casa, che erano state interrotte a causa della pandemia, hanno ripreso il loro normale corso.
La Corte ha sentenziato che la sospensione della procedura può essere disposta solo a fronte di circostanze eccezionali e per un periodo di tempo limitato, nei limiti della tollerabilità. Con le ultime disposizioni, il periodo di sospensione era arrivato a 14 mesi (30 aprile 2020 – 31 dicembre 2020).

Pignoramento prima casa cointestata

É possibile anche pignorare, infine, anche la prima casa cointestata al coniuge. Il pignoramento viene eseguito sull’intero immobile, con l’obbligo, alla divisione del prezzo, di rimborsare il coniuge non debitore del 50%.

Il pignoramento immobiliare della prima casa è inevitabile?

Il pignoramento immobiliare non è una procedura alla quale i creditori ricorrono volentieri, quanto piuttosto l’ultima carta che si ritrovano in mano per tornare in possesso del credito loro spettante. Il pignoramento ha tempi piuttosto lunghi e la vendita all’asta degli esiti incerti sia nei tempi che nel ritorno economico.

Consulenti immobiliari come Stralciami aiutano i propri clienti a uscire da questa situazione difficile con un accordo di saldo e stralcio.
Si tratta di un accordo di pagamento al creditore di una somma inferiore di quella originaria a “stralcio” dell’intero debito. Il saldo e stralcio è un accordo molto vantaggioso per tutte le parti in causa.
I creditori entrano in possesso di una somma di denaro minore, ma certa nell’importo e nei tempi di ottenimento. Il debitore può stralciare la propria posizione debitoria, venire rimosso dalla centrale dei rischi e vedere ripulita la propria reputazione di cattivo pagatore.
L’acquirente entra in possesso di un immobile a un prezzo molto conveniente e senza affrontare la concorrenza in fase di asta, che riducono le possibilità di successo.

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