Procedura di saldo e stralcio: cos’è e come funziona

Che cos’è il saldo e stralcio?

Il saldo e stralcio è una procedura con la quale il debitore corrisponde al creditore una somma inferiore a quella dovuta in principio (ovvero togliendo una somma a stralcio). In questo modo si chiude un debito eseguendo un pagamento parziale. Si tratta di una procedura vantaggiosa giacché il debitore chiude la propria posizione debitoria corrispondendo una somma minore di quella che era tenuto a pagare, mentre il creditore riceve un pagamento tutto in una volta e in tempi certi, senza attendere gli esiti incerti della vendita all’asta.
Il saldo e stralcio è molto conveniente per il debitore: in base alle circostante, all’importo del debito e alle capacità dei consulenti è possibile ottenere uno stralcio anche del 50% e oltre. Non si tratta di un diritto che spetta sempre al debitore quanto di un accordo che viene stipulato fra le due parti in virtù della convenienza reciproca. Il creditore quindi può anche rifiutare di accordarlo se ritiene di avere maggiori possibilità di soddisfazione tramite altri canali.

Cos’è la procedura di saldo e stralcio

Non è una eventualità remota che un soggetto, che chi ha contratto un mutuo per l’acquisto di una casa, a un certo punto non sia più in grado di fare fronte al debito (es. perché ha perso il lavoro nel frattempo).
Se la banca non riesce a rientrare in possesso dell’importo erogato, avvia la procedura esecutiva forzata per pignorare l’immobile e venderlo all’asta, allo scopo di recuperare almeno in parte l’importo del prestito.

Si tratta di una situazione molto problematica, in primis per il debitore che rischia di perdere la propria abitazione, e che per giunta potrebbe non mettere insieme con la vendita all’asta la somma necessaria a placare tutti i debitori. Può succedere quindi che il debitore non metta insieme una grossa somma nemmeno con la vendita della casa all’asta, e che finisca per continuare a sopportare dei debiti.
Per esempio, le aste possono andare deserte, e ciò comporta una ulteriore riduzione dell’importo di vendita dell’immobile nelle occasioni successive.

Non si tratta comunque di un quadro nel quale devono trovarsi per forza tutti i debitori insolventi.

La procedura di saldo e stralcio permette di vendere l’immobile prima di trovarsi nel corso dell’asta giudiziaria, bloccando il decorso del processo esecutivo.

L’operazione di saldo e stralcio consiste nel pagamento di un importo inferiore a quello originale per saldare il debito all’istituto creditore. I creditori possono accettare appunto tale importo minore per “stralciare” una volta per tutto il debito.

É sempre possibile avviare una procedura di saldo a stralcio vendendo il proprio immobile anche se è già oggetto di una procedura esecutiva da parte del tribunale di competenza.
Una volta concluso l’accordo, si procede a controllare che il creditore abbia rinunciato o estinto eventuali procedure giudiziali di recupero del credito pregresso.

La procedura di saldo e stralcio, per essere attuata, richiede che il debitore fornisca la delega al consulente per trattare a suo nome.
Questo si rivolge alla banca e offre un importo inferiore di almeno il 40% del valore di mercato. Il “trucco” consiste nell’offrire una somma piuttosto bassa per trarre un guadagno apprezzabile dall’operazione.

Saldo e stralcio prima dell’asta

Il saldo e stralcio prima dell’asta permette di chiudere il rapporto debitorio tra creditore e debitore prima di arrivare all’asta giudiziaria, attraverso la vendita dell’immobile ancora gravato di tutti gli elementi pregiudizievoli (trascrizione del pignoramento, ipoteca ecc…).

La vendita pre asta permette di vendere un immobile a un valore superiore a quello che si otterrebbe durante un’asta. Può essere effettuata se il valore dell’immobile è superiore al valore del debito. Il venditore non deve essere un soggetto fallibile.

Alla fine si procede alla stipula del rogito notarile al contempo dell’estinzione della esecuzione immobiliare e alla cancellazione del pignoramento stabilito dal giudice a seguito del pagamento dei creditori.

La vendita pre-asta offre diversi vantaggi:

• ottenere un ricavo certo di fronte alla aleatorietà dell’asta
• gli acquirenti risparmiano sul prezzo di acquisto
• vi è una riduzione degli oneri legali e degli interessi debitori
• permette di evitare un pignoramento, che preclude la possibilità di ottenere dei finanziamenti

Bisogna tenere conto dei vari costi da sopportare, come la retribuzione di:

• legali
• perito
• notaio
• custode giudiziario

Una vendita pre-asta richiede uno studio apposito per riuscire ad adempiere alle varie sub condizioni. Per questa ragione occorre avvalersi di professionisti che vantano esperienza in fatto di procedure stragiudiziali. Altrimenti, tutto potrebbe bloccarsi nella procedura di rogito amministrativo. Se si raggiunge un accordo con il creditore, si può chiedere la sospensione volontaria dell’asta per due anni.

Saldo e stralcio: i vantaggi

Il saldo e stralcio è una procedura molto apprezzata in primis dal debitore, siccome permette a questi di uscire da una posizione debitoria saldando l’importo con qualcosa come il 40 o 50% in meno, quindi uno sconto molto consistente. Il creditore dal canto suo evita di agire in giudizio, quindi non deve sopportare spese legali di recupero, e di incassare immediatamente l’importo dovuto.

Saldo e stralcio: quanto proporre al creditore?

Quanto offrire al creditore per attuare una procedura di saldo e stralcio?
Bisogna considerare che la proposta deve essere sostenibile per il debitore, e percepita come vantaggiosa dal creditore, il quale dovrà credere che sia il massimo valore che sia in grado di ottenere.

Non è possibile stabilire a monte quanto si potrà ridurre il proprio debito.

Non esiste quindi un valore sempre consigliato da proporre al creditore per il saldo e stralcio: a volte può bastare il 40% del debito, a volte è sufficiente un valore minore mentre in altri casi bisogna concedere un importo più alto.

Saldo e stralcio: come proporlo

La strada migliore da percorrere consiste nel rivolgersi a dei professionisti che si occupino di redigere il documento, di verificare gli eventuali problemi che possono presentarsi, di richiedere ai creditori l’atto di rinuncia agli atti che mette al sicuro da nuove pretese basate sul titolo di credito di partenza. I consulenti si occupano di guidare le richieste, evidenziando il beneficio che i creditori otterranno dall’accordo (es. il pagamento immediato).

A chi conviene la procedura di saldo e stralcio

Il saldo e stralcio è un istituto molto conveniente per tutti i soggetti coinvolti nella trattativa:

• il creditore può rientrare in possesso di una parte dei soldi che gli spettano subito anziché aspettare l’esito della vendita all’asta, la quale potrebbe richiedere più tempo e portare a risultati meno economicamente vantaggiosi.
• il debitore può liberarsi del proprio debito pagando un importo minore di quello dovuto inizialmente, senza subire gravi conseguenze come l’impossibilità di richiedere in futuro un finanziamento
• l’acquirente può ottenere in breve tempo la proprietà di un immobile a un prezzo molto vantaggioso.

Aste deserte: come evitare l’estinzione della procedura

Quando un‘asta va deserta, il Giudice ne possa disporre un’altra. A ogni seduta d’asta il prezzo può essere abbassato di un quarto rispetto al valore di partenza. La decurtazione del 25% non è obbligatoria, ma una facoltà del giudice.
L’art.164 stabilisce che: “quando risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo”. Quindi per le procedure immobiliari non esiste un numero massimo di tenute d’asta, è il Giudice a decidere se la procedura non è più economicamente conveniente e deve essere interrotta.

Saldo e stralcio: perché rivolgersi a Stralciami

Il consulente del debito permette a un debitore di liberarsi del proprio debito e a un investitore di acquistare un immobile a un prezzo molto più basso di quello di mercato.
Il consulente si occupa di consultare i debitori per stipulare un accordo che venga accettato da tutti: per questa ragione occorre rivolgersi a un consulente che abbia potere di negoziazione e il polso della situazione, per portare l’accordo in porto.

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