Esecuzione immobiliare, cos’è?

Esecuzione immobiliare, cos’è? Tutti abbiamo bisogno di una casa e tutti puntiamo all’acquisto di un appartamento per avere un minimo di stabilita e avere la possibilità di fare un investimento economico duraturo nel tempo. Il problema però è che, da sempre, non tutti dispongono del capitale necessario per acquistare un appartamento.

Per questo ci si rivolge agli istituti bancari o finanziari alla ricerca di un prestito per la casa o di un mutuo. 

Troppo spesso però, anche a causa del periodo storico ed economico particolare che stiamo vivendo per la pandemia Covid-19, non si riesce a restituire il prestito andando così incontro a diverse problematiche. Negli ultimi due anni sono migliaia le persone che hanno perso il lavoro e questo crea sicuramente un problema.

Non solo una persona non ha modo di poter vivere una vita normale, ma non può nemmeno più pagare le rate del mutuo della sua casa con il rischio di perderla definitivamente. Ed è qui che entra in gioco l’esecuzione immobiliare.

Un procedimento che toglie una casa ai debitori inadempienti, per metterla spesso all’asta per ripagare i creditori. Nelle prossime righe approfondiremo che cos’è un’esecuzione immobiliare e come funziona.

Che cos’è l’esecuzione immobiliare?

Come abbiamo detto in precedenza per poter avviare un’esecuzione immobiliare sono necessari due fattori, ci deve essere un prestito in corso e ci deve essere un debitore inadempiente e impossibilitato a restituire il prestito che gli è stato precedentemente concesso.

A questo punto si attua l’esecuzione immobiliare una procedura che permette al creditore, o ai creditori, di recuperare la somma di denaro che gli spetta attraverso la vendita dell’immobile in asta. Il creditore può essere un ente privato o un cittadino privato che ha redatto un regolare contratto di prestito, oppure può essere un istituto finanziario o bancario che ha concesso un prestito.

Il creditore per avviare il procedimento di esecuzione immobiliare si dovrà rivolgere al Tribunale di competenza, quindi quello sito nella zona di residenza dell’immobile, e richiedere che i beni di proprietà del debitore siano pignorati al fine di poter rientrare economicamente del denaro prestato.

Il pignoramento dei beni sta a significare che poi tali prodotti saranno venduti all’asta, in questo caso il bene interessato è l’immobile acquistato con il prestito.

Qual è il giusto processo da mettere in atto?

Ottenere la messa all’asta di un immobile non è così semplice, ed è anzi necessario eseguire una determinata procedura prima di arrivare all’esecuzione immobiliare. Abbiamo già visto quali sono i parametri necessari per arrivare alla possibilità di richiedere l’esecuzione immobiliare. Ora andiamo però a scoprire quali sono le azioni da intraprendere:

• Il creditore che ha necessità di recuperare il suo denaro e non ha raggiunto un accordo con il debitore, che risulta ancora inadempiente, ha bisogno di ottenere un decreto ingiuntivo.
  Il creditore dovrà recarsi nel Tribunale competente presentando un’apposita domanda di decreto ingiuntivo, con prove che attestino l’esistenza di un credito insoluto da parte del debitore. Quindi in questo caso sarà utile il contratto di compravendita, e altra documentazione che attesti che non si è rientrati in possesso del denaro.
• Il Giudice esamina la richiesta, e qualora la ritenga idonea emette il decreto ingiuntivo. Ossia un atto che intima al debitore di pagare la somma dovuta entro una determinata scadenza. L’atto viene notificato al debitore nei tempi prestabiliti dalla legge.

A questo punto si va incontro a diversi scenari, il debitore potrebbe:

• Saldare il debito contratto e quindi il decreto ingiuntivo assolve il suo compito e non c’è necessità di procedere ulteriormente. 
• Potrebbe richiedere una dilatazione del prestito e quindi ci sarà un incontro tra le parti per valutare le varie possibilità per rientrare del credito.
• Potrebbe opporsi presentando relativa documentazione e prove scritte che quel debito non è insoluto ma già stato saldato, o che quel credito richiesto non esiste. A questo punto il Giudice, prendendo atto dell’eventualità che effettivamente il debitore non sia tenuto a restituire quel credito, avvia una causa civile.
• Il debitore non assolve il credito, ignora il decreto ingiuntivo e quindi il Tribunale di riferimento emette un atto di precetto. Ciò vuol dire che verranno dati ancora 10 giorni al debitore per saldare l’importo dovuto. Se il debitore non assolve la richiesta, al creditore verranno concessi 90 giorni per pignorare l’immobile del debitore.

Qualora si verifichi l’ultima opzione, il creditore può procedere verso l’esecuzione immobiliare. Il creditore dovrà recarsi presso l’Agenzia delle Entrante di competenza territoriale e dovrà richiedere la trascrizione nei registri immobiliari dell’avvenuto pignoramento. Solo a questo punto il creditore potrà presentare un’istanza di vendita presso il Tribunale di competenza e l’immobile sarà così messo all’asta. 

Cosa succede quando l’immobile è all’asta?

L’immobile viene affidato ad un custode giudiziario che ha il compito di custodirlo fino al momento in cui non sarà venduto all’asta, i suoi compiti saranno:

• Assicurarsi che l’immobile sia mantenuto nello stato in cui si trovava nel momento in cui è stato pignorato, e quindi che non muti o non venga danneggiato con una conseguente perdita di valore.
• Dovrà occuparsi di effettuare i sopralluoghi insieme ai possibili acquirenti.
• Dovrà assicurarsi che l’immobile non venga locato nel tempo in cui è all’asta.
• Si dovrà occupare di presentare un rendiconto della sua attività.
• Qualora l’immobile risulti locato regolarmente prima del pignoramento, il custode dovrà verificare che il conduttori paghi regolarmente i canoni, quest’ultimi dovranno essere versati alla procedura.

Spesso il custode coincide con il debitore. Esistono però dei casi in cui il debitore viene ritenuto non idoneo e quindi il Tribunale affida tale compito ad un’altra persona. 

Quando ci sono più creditori nell’esecuzione immobiliare cosa succede?

Qualora vi siano più creditori, ad occuparsi di tutta l’esecuzione immobiliare è il creditore procedente. Costui sarà tenuto a informare tramite notifica anche tutti gli altri. Il debitore sarà tenuto a rimborsarli tutti i creditori insinuati nella procedura esecutiva.

Quando non è necessario ricorrere al decreto ingiuntivo?

Qualora vi siano delle cambiali il creditore non è obbligato a rivolgersi al Giudice per richiedere il decreto ingiuntivo. Questo perché sono già di per sé dei titoli esecutivi. E potrà perciò procedere direttamente con l’esecuzione immobiliare.

Il debitore con l’avvio dell’esecuzione immobiliare rischia non solo di perdere la casa ma anche di subire una sua svalutazione, potrebbe essere venduta a un costo minore del suo reale valore. C’è poi da considerare la possibilità che il prezzo ottenuto dalla vendita in asta non sia sufficiente a saldare tutto il credito insoluto.

Perciò il debitore rimarrebbe, comunque, in difetto e dovrà comunque trovare un modo per saldare l’intero credito. Quasi sicuramente i creditori aggrediranno altri beni o faranno un “pignoramento presso terzi” regolato dall’articolo 543 del Codice di procedura civile.