Guida alle ipoteche: ipoteca volontaria, ipoteca legale, ipoteca giudiziale

Guida alle ipoteche: ipoteca volontaria, ipoteca legale, ipoteca giudiziale. Sono diversi i modi in cui possiamo accedere ad un credito quando ne abbiamo bisogno, spesso e volentieri ci rivolgiamo a istituti finanziari o bancari oppure ad investitori che concedono prestiti o mutui a lungo termine.

Per elargire il credito però vengono richieste sempre delle garanzie e quando quelle che abbiamo a disposizione non sono sufficienti si può vagliare l’ipotesi di un’ipoteca. 

L’ipoteca rientra a tutti gli effetti nei diritti reali di garanzia, è perciò una garanzia riconosciuta da tutti e regolata grazie al codice civile con gli articoli 2808 e quelli seguenti.

Una persona che ha necessità di un credito sottoscrive un’ipoteca a favore di un creditore (ipoteca volontaria), ossia concede al creditore il diritto di poter vendere il bene, mobile o immobile che vinee ipotecato, qualora il richiedente del prestito non adempia alla restituzione dell’importo erogato.

In semplici parole con l’ipoteca viene concesso al creditore, da parte del debitore, il diritto di vendere un immobile messo a garanzia per poter rientrare del credito residuo e insoluto. 

Questo processo viene messo in campo nel momento in cui il creditore, non essendo riuscito a rientrare del suo credito, domanda l’espropriazione del bene per venderlo all’asta. Qualora il bene immobile venga regolarmente venduto all’asta su di esso rimane comunque la presenza dell’ipoteca che verrà trasmessa al nuovo acquirente. 

Proseguiamo con la guida alle ipoteche. Un’ipoteca per essere tale deve avere tre caratteristiche principali, a spiegarle è precisamente l’articolo 2809 del codice civile. Vediamo nel dettaglio cosa sono e come funzionano.

In primis l’ipoteca deve avere un carattere di accessorietà sul credito che verrà garantito. Ossia l’iscrizione di un’ipoteca deve essere legata ad un rapporto funzionale rispetto al credito.

Cioè l’obbligato è costantemente legato al creditore anche se non coincide con il datore di ipoteca che può essere rappresentato da una terza parte. 

L’ipoteca è sorretta dal principio di specialità ossia deve essere iscritta sui beni indicati con l’importo esatto per cui è stata sottoscritta. Ciò vuol dire che il bene immobile che è stato ipotecato deve essere facilmente rintracciabile, anche il valore dell’ipoteca deve essere facilmente rintracciabile. 

Ultimo principio è l’indivisibilità fa sì che i beni ipotecati, se più di uno per una singola operazione, non siano separabili, ossia persisterà su tutti i beni ipotecati fino alla restituzione del credito erogato. Questi beni non possono essere separati, ciò vuol dire che non è possibile venderne uno o una parte. 

Il codice civile come abbiamo anticipato regola le ipoteche e stabilisce che vi sono tre tipologie di ipoteche che si possono sottoscrivere, ognuna delle quali è regolata da un apposito articolo.

Sebbene il diritto di ipoteca è unico a fare la differenza principale tra le tre ipoteche è la modalità con cui vengono costituite. Le tre tipologie di ipoteche sono: ipoteca legale, giudiziale e volontaria scopriamole meglio. 

L’ipoteca legale è regolata dall’art. 2817 del codice civile e viene sottoscritta ogni volta che in una compravendita non venga espressamente dichiarato che si rinuncia ad essa. L’ipoteca nasce perciò naturalmente e a garanzia che l’acquirente risponderà ai suoi obblighi derivati dall’atto che sta sottoscrivendo.

Ad occuparsi della sottoscrizione dell’ipoteca legale è il conservatore dei registri immobiliari, che la iscriverà ogni volta che nel contratto, redatto con atto notarile, non sarà espressamente dichiarato che si rinuncia all’ipoteca legale. 

L’altra tipologia di ipoteca è quella giudiziale che viene regolata principalmente dall’articolo 2818 del codice civile. Questo tipo di ipoteca nasce nel momento in cui c’è un provvedimento dell’autorità giudiziaria. È possibile sottoscrivere tale ipoteca ogni volta che c’è una condanna nei confronti di un debitore al pagamento di una determinata somma di denaro.

Oppure si deve dare un risarcimento di danni o ancora si deve adempiere ad un’obbligazione. L’articolo 2819 stabilisce anche che l’ipoteca possa essere sottoscritta in forza con un lodo arbitrale esecutivo. C’è anche la possibilità che venga sottoscritta a causa di un provvedimento giudiziale straniero.

Infine troviamo quella volontaria che è invece regolata dall’articolo 2821 del codice civile. È un tipo di ipoteca che si concede volontariamente attraverso una scrittura privata autenticata o un atto pubblico, quasi sempre quando si acquista un immobile con mutuo.

Contestualmente all’erogazione del mutuo la banca chiede al mutuatario di poter trascrivere ipoteca a garanzia, non è possibile sottoscriverla con un o per un testamento.

È il tipo di ipoteca più frequente sul territorio italiano soprattutto quando si ha la volontà di acquistare un immobile e l’acquirente ha necessità di ottenere un credito sotto forma di mutuo, o prestito, da parte di un istituto finanziario o bancario.

Si concede l’ipoteca a garanzia del credito che verrà erogato, esattamente come avevamo accennato in capo a questo articolo. Per poter creare un’ipoteca volontaria si ha bisogno di andare da un notaio che redigerà l’atto e poi si occuperà di iscrivere la garanzia ipotecaria sul bene immobile.

Nonostante queste tre ipoteche siano diverse una dall’altra hanno alcune caratteristiche comuni, ecco quali:

• È necessario rinnovarle ogni vent’anni altrimenti verranno considerate estinte. Se dopo vent’anni non c’è il rinnovo il diritto di garanzia perderà effetto e valore. 
• Su ogni immobile possono essere iscritte più ipoteche, quelle iscritte dopo la prima avranno un grado maggiore. Ciò vuol dire che qualora siano ipoteche iscritte da più creditori differenti ad avere il diritto principale rimane comunque il primo creditore con cui si è iscritta l’ipoteca.

La legge 40 del 2007 conosciuta come la Legge Bersani stabilisce che al termine del pagamento del mutuo ipotecario, con l’ultima rata saldata che va a chiudere il prestito erogato.

L’istituto è tenuto a rilasciare una quietanza e a trasmetterla alla conservatoria senza costi aggiuntivi per il debitore. Una volta data questa comunicazione l’ipoteca è ufficialmente cancellata e l’immobile è completamente libero. 

Se non si salda il debito, come abbiamo già anticipato, il creditore avrà pieno diritto di richiedere la messa all’asta dell’immobile per rientrare del suo credito. Quindi il debitore perderà ogni titolo di proprietà su tale immobile. 

L’ipoteca è considerata una delle garanzie più sicure attualmente iscrivibili, ed è particolarmente scelta dai vari istituti finanziari e bancari.