Molte volte nella vita le cose non vanno come dovrebbero.
Le famiglie possono ritrovarsi non più in grado di rimborsare le rate del mutuo. Le banche possono trovarsi costrette a richiedere al Tribunale un atto di espropriazione del bene immobile posto a garanzia, per poterlo mettere in vendita all’asta e tornare in possesso di almeno una parte del proprio credito. Tuttavia non è una strada obbligata.
Esiste un’alternativa vantaggiosa che permette di salvare la vendita della casa all’asta e di chiudere completamente la posizione debitoria.
Questa procedura è il saldo e stralcio!
Il saldo e stralcio è un accordo con il quale il creditore accetta una somma inferiore rispetto a quella che avrebbe diritto a esigere, a condizione che il debitore provveda al pagamento di quanto concordato, entro un certo termine. Con questo accordo stragiudiziale si evitano i tempi e le spese di una procedura legale; il creditore entra in possesso di una somma certa, mentre il debitore può finalmente riscattare la propria posizione debitoria e ottenere la cancellazione dalla Centrale dei rischi, potendo tornare a chiedere nuovi finanziamenti.
Perché accettare una proposta di saldo e stralcio
In generale viene da pensare che un saldo e stralcio non sia vantaggioso per il creditore siccome lo mette in condizione di incassare una somma minore di quella dovuta di partenza, ma in realtà è l’esatto contrario.
I tempi di riscossione del credito possono essere lunghi e le procedure faticose e costose (bisogna infatti anticipare le spese legali e di procedura) e non vi è certezza dell’importo del quale si tornerà in possesso.
La banca quindi può preferire accettare un pagamento a stralcio del debito preesistente. A fronte di tale pagamento l’ente rinuncia alle pretese basate sul debito di partenza.
Il saldo e stralcio ovviamente è conveniente per il debitore, che può chiudere una volta per tutte il debito con il pagamento di una somma minore di quella dovuta all’inizio.
La vendita della casa all’asta, se non permette di ottenere l’importo tale da chiudere per intero il debito, lascia il debitore esposto a ulteriori azioni da parte del creditore. Questi può aggredire il patrimonio e le fonti di reddito del debitore per entrare in possesso di quanto ancora dovuto. Questa situazione porta il debitore all’iscrizione nella Centrale dei rischi e gli impedisce di aprire nuovi finanziamenti e nuove carte di credito.
Come richiedere il saldo e stralcio – Cosa devi considerare
Per ricorrere al saldo e stralcio con successo devi capire:
- quando presentare la proposta
- quanto offrire a stralcio
- come motivare la tua proposta
Il saldo e stralcio richiede di pagare la somma pattuita generalmente in un’unica soluzione (è uno dei vantaggi che rende la proposta invogliante per il creditore).
Richiedere il saldo e stralcio alla banca e vedere la propria pretesa esaudita richiede ottime capacità di negoziazione ed esperienza nel trattare i contenziosi bancari.
L’esperienza permette di intuire fino a che punto ci si può spingere nella proposta, per capire quale convenienza l’altra parte ha nell’accettare e i ragionamenti che gli istituti compiono per decidere se una proposta è per loro conveniente.
I consulenti immobiliari come Stralciami hanno un’esperienza maturata nel seguire trattative con enti bancari, che mettono al servizio della propria clientela per formulare offerte che possono essere realmente prese in considerazione dalla controparte.
I professionisti si occupano anche di rendere evidenti le ragioni per le quali la banca avrebbe convenienza ad accettare la proposta, evidenziando le scarse possibilità di ottenere un guadagno altrettanto soddisfacente con altre modalità (vendite all’asta), i lunghi tempi e i costi da sostenere per la vendita all’asta.
L’accordo deve essere quindi percepito come conveniente da ambo le parti per aumentare le possibilità che venga concluso.
I consulenti immobiliari, grazie alla propria esperienza, si occupano di curare tutto l’aspetto burocratico della trattativa, in modo che venga eseguita correttamente.
I professionisti fanno in modo che tutti i consulenti accettino l’accordo in modo che nessuno di essi faccia valere pretese basate sul titolo di credito di partenza. Inoltre fanno ottenere al creditore il documento di rinuncia agli atti per impedire che il creditore aggredisca il patrimonio del debitore facendo leva sul debito di partenza.
Quale percentuale per il saldo e stralcio?
Devi tenere a mente che non tutte le posizioni debitorie sono uguali: le controparti hanno disponibilità e pretese diverse, perciò non tutte le trattative possono chiudersi allo stesso modo.
Erroneamente si pensa che la decurtazione del debito con il saldo e stralcio debba essere del 50%. In realtà ogni trattativa si svolge in modo diverso. L’esito della transazione dipende dalle pretese delle parti in causa e dalla abilità dei negoziatori. Esperti consulenti immobiliari possono raggiungere una percentuale del saldo e stralcio anche del 40/60% in su.
L’accordo di saldo e stralcio non è un diritto che spetta al debitore, quanto un accordo che le due parti stipulano in base alla convenienza di entrambe a sottoscriverlo. Ne deriva pertanto che il creditore può decidere o meno di accettare un pagamento a stralcio, in base alla convenienza percepita della somma offerta.
La vendita all’asta può richiedere anche anni per essere portata a compimento. Il valore di vendita di un bene all’asta in genere è inferiore del 30/40% di quello di mercato. Ogni volta che una seduta d’asta finisce deserta il Tribunale può organizzare altre sedute per trovare nuovi creditori. Tuttavia a ogni seduta d’asta il prezzo viene ridotto del 25% su quello di partenza.
Per questa ragione un accordo di saldo e stralcio è recepito tanto più vantaggioso quanto l’importo è maggiore del valore presumibile di vendita all’asta.
In genere si può arrivare a chiudere uno stralcio con una percentuale che va dal 20% all’70%, a seconda delle stime di rientro della vendita della casa all’asta, dal valore del bene fornito a garanzia, dai tempi previsti da questa procedura e dalla capacità di negoziazione.
Ovviamente il debitore deve essere in grado di corrispondere la somma pattuita nelle scadenze stabilite per onorare il nuovo accordo.