Decreto Trasferimento Immobili

Il decreto di trasferimento degli immobili: cos’è e come funziona

Conclusa la vendita dell’immobile pignorato, che sia avvenuta con o senza incanto, è necessario emettere il documento che attesti la trasmissione dell’immobile dal vecchio proprietario al nuovo aggiudicatario.
Questo documento è il decreto di trasferimento.

Il decreto di trasferimento immobili

Il decreto di trasferimento è un atto pubblico con il quale un giudice trasferisce l’immobile precedentemente pignorato dal vecchio proprietario al nuovo aggiudicatario della proprietà.
In pratica è il professionista delegato alla vendita che prepara la bozza di questo documento e, una volta consegnato al giudice incaricato dell’esecuzione, sarà poi di sua competenza la firma e la trasmissione.

Con questo atto vengono cancellate le trascrizioni dei pignoramenti per quell’immobile e il contenuto è il seguente:

  • dati precisi delle parti ovvero dell’aggiudicato e del debitore;
  • una descrizione accurata dell’immobile con specificati anche gli estremi catastali
  • l’ordine da parte del giudice, di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle ipoteche
  • l’ingiunzione a lasciare l’immobile nei confronti del debitore e rendere pubblico il trasferimento dell’immobile

La registrazione del decreto di trasferimento immobili 

Una volta emesso il decreto, ovvero una volta che il giudice lo deposita in cancelleria sarà cura del Cancelliere incaricato della pratica di pubblicarlo.
Dal momento in cui viene reso pubblico non sarà più modificabile, a meno di intervenire con un altro atto.

La cancelleria ne predispone due copie autentiche per poi trasmetterlo all’Agenzia delle Entrate per essere registrato.
Questa operazione deve avvenire entro 20 giorni dalla data in cui il decreto viene consegnato in cancelleria.

L’operazione di trasmissione ha subito delle modifiche riguardo ai tempi: ci si è accorti che il periodo di tempo per trasmettere all’agenzia il decreto, dopo essere stato consegnato in cancelleria, era troppo breve e non teneva in considerazione la possibilità che cadesse in un periodo festivo. 
L’attuale termine è di 60 giorni.

La registrazione è obbligatoria a carico delle cancellerie, anche se in effetti poi è stata introdotta successivamente la possibilità che il decreto possa essere trasmesso all’Agenzia delle Entrate anche dal professionista che si occupa del pignoramento, ma sono molte le sedi che non lo accettano se non è trasmesso direttamente dal cancelliere responsabile. 

Opposizione al decreto di trasferimento

Il rimedio alla disposizione per segnalare vizi del decreto di trasferimento è l’opposizione agli atti esecutivi, ex art 617 del Codice di procedura civile.

Vi sono due tipi di opposizione, una che prende la forma dell’atto di citazione e viene mossa prima dell’inizio dell’esecuzione, e un’altra che ha la forma del ricorso e ha luogo quando l’esecuzione è già iniziata.

Tutti i soggetti legittimati, debitore, creditore e anche l’aggiudicatario, possono porre opposizione.
Il problema in questo caso è che non viene data nessuna comunicazione alle parti e quindi bisogna individuare il termine dei 20 giorni previsto per la Legge, entro il quale si può presentare l’opposizione agli atti.

Da notare che il trasferimento non può essere utilizzato per contestare vizi relativi ad atti precedenti la vendita: infatti, se le contestazioni dei singoli atti non sono state presentate precedentemente, non possono essere fatte valere tramite il decreto di trasferimento.

In questa sede si possono far valere soltanto i vizi relativi alla fase di vendita.
Questo ha lo scopo di tutelare l’aggiudicatario dell’immobile pignorato garantendo stabilità alla vendita.

Come sollecitare il decreto di trasferimento

Ai giudici incaricati delle procedure esecutive è affidato un compito importante, poiché senza la loro firma non si può rendere valida il trasferimento della proprietà dell’immobile.

Il sovraccarico di lavoro per cui ogni giudice – che può essere incaricato di decine di aste – rende lunghi i tempi di attesa, poiché sono necessari anche alcuni mesi per compiere tutti gli accertamenti, per verificare che ogni singola procedura si sia svolta senza alcun vizio.

Per questo di norma è il delegato alla vendita a preparare la bozza per il giudice, che la trasmette poi alla cancelleria.

È proprio nella fase di trasmissione che possono servire diversi mesi per le verifiche necessarie, tra cui il controllare che l’aggiudicatario abbia effettivamente versato il prezzo e che le formalità delle parti siano correttamente eseguite.

Se il tempo trascorso diventa troppo lungo, la soluzione è presentare tramite il legale un’istanza di sollecito, affinché si proceda alla firma del decreto e alla trasmissione in cancelleria.

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