Hai bisogno di acquistare casa oppure vuoi investire negli immobili a scopo di investimento?
Acquistare una casa all’asta immobiliare può rivelarsi un’occasione vantaggiosa per ottenere una abitazione a prezzo ridotto oppure come investimento, per rivenderla in un secondo momento, particolarmente mentre il mercato immobiliare è in crescita.
Il tuo obiettivo primario non deve consistere in un acquisto di una casa a prezzo basso, ma a compiere un investimento vantaggioso in piena consapevolezza di tutti i costi e gli aspetti connessi alla situazione.
Ti starai chiedendo: conviene comprare case all’asta? Scopriamolo insieme.
Come acquistare una casa all’asta
Prima dell’avvio di un’asta si procede con lo stabilire il prezzo di vendita, basato su una perizia prodotta da un esperto nominato dal tribunale (CTU).
L’esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni operazione ritenuta necessaria, provvede a esaminare i documenti depositati ex Art. 567 c.p.c.
Provvede inoltre a segnalare tempestivamente al Giudice quelli mancanti o inidonei, e acquisire – se non allegata agli atti – copia del titolo di provenienza del/i bene/i al/ai debitore/i.
Il perito, oltre a identificare il bene oggetto del pignoramento, valuta vari elementi come:
- una sommaria descrizione del bene
- lo stato di possesso / occupazione
- l’eventuale esistenza di contratti opponibili e non
- l’esistenza di formalità, vincoli / trascrizioni / oneri
- la regolarità edilizia ed urbanistica del bene
- planimetria e metratura
- dati del catasto
- stato degli impianti e dei locali
- presenza di eventuali abusi edilizi
Tali informazioni permettono di costruire un quadro completo sullo stato dell’abitazione in modo da permettere al potenziale investitore di farsi un’idea dei costi totali da sostenere e della presumibile plusvalenza ottenibile.
Le vendite all’asta possono avvenire all’incanto oppure senza incanto.
Le vendite senza incanto – le più diffuse – prevedono che l’offerta venga pubblicata in busta chiusa e/o tramite offerta telematica e che l’importo non sia inferiore di oltre un quarto del prezzo base.
Per partecipare devi versare il 10% dell’importo di asta, che ti verrà restituito in caso di mancata aggiudicazione dell’immobile.
Se vengono rilevate diverse offerte valide, si procede con il rilancio tra i partecipanti. Se le offerte non raggiungono il valore di partenza, la casa può essere assegnata a un creditore che presenti istanza in un secondo momento.
I partecipanti hanno 10 giorni di tempo per presentare una nuova offerta, che sia di almeno ⅕ superiore al valore di aggiudicazione dell’immobile, assieme a una cauzione pari al doppio di quella iniziale.
Se l’asta va deserta l’immobile viene rimesso in vendita con il prezzo di acquisto ribassato del 25%, il che rende ancora più conveniente l’acquisto.
Una volta ottenuta l’aggiudicazione dell’immobile, l’acquirente deve pagare tutto l’importo stabilito il cosiddetto saldo prezzo (detraendo la cauzione) entro il termine stabilito. Il giudice firmerà il decreto per assegnare al compratore la proprietà.
Acquistare casa alle aste immobiliari: perchè conviene?
Comprare una casa all’asta è una pratica conveniente per gli affittuari, siccome l’importo dell’affitto mensile è in genere superiore a quello della rata del mutuo.
Il prezzo base d’asta dell’immobile è in genere ribassato almeno di un 10 o 20% rispetto al valore reale di mercato. Ciò significa che acquistare un immobile dal valore di mercato consistente si traduce in un risparmio non indifferente (es. un 20% su un immobile dal valore di 200.000 euro ti fa risparmiare 40.000 euro. Non poco!).
Tuttavia l’importo delle case all’asta non si limita al prezzo di vendita fissato all’asta ma comprende una serie di elementi aggiuntivi che devono essere valutati nel loro complesso, per stimare il reale guadagno dall’acquisto dalle aste immobiliari.
Paradossalmente, però, gli immobili problematici possono tradursi proprio in occasioni vantaggiose stiamo parlando dei Don’t Wanter. Il mercato immobiliare vive periodicamente delle fasi di crescita durante le quali rivendere una casa acquistata a un prezzo minore può comportare un guadagno apprezzabile.
Ad esempio, una casa riconosciuta come occupata spinge gli aspiranti acquirenti poco informati a fuggire a gambe levate. Un acquirente con alle spalle dei consulenti immobiliari in grado di consigliarlo sa che l’occupazione può essere risolta, e perciò l’affare può essere effettivamente vantaggioso.
Acquistare casa alle aste immobiliari: quando non conviene?
Acquistare un immobile all’asta può essere un affare. E, come tutti gli affari, può rivelarsi un affare negativo e portarti a perdere il tuo investimento, o perlomeno a ridimensionarlo molto rispetto alle stime.
Una cosa che NON vi consigliamo è partecipare alle aste armati soltanto di buoni propositi e di una conoscenza superficiale del settore. Purtroppo un prezzo basso non si traduce immediatamente in una occasione conveniente. Anzi.
Un prezzo di vendita basso può significare che la casa, per qualche ragione, non è appetibile, perciò i proprietari sono stati costretti a rivenderla a un prezzo ancora più basso .
E per quale ragione il prezzo è così basso? Possiamo trovarci ad esempio:
- in una località priva di servizi di valore o dalla reputazione compromessa
- in presenza di comproprietari che non sono stati resi partecipi alla vendita all’asta dell’immobile
- in presenza di problemi fisici (es. impianto elettrico da sostituire) che ne rendono sconveniente l’acquisto
Un consulente immobiliare esperto ti guida nel valutare tutti i costi occulti che gravano sulla vendita all’asta facendo scendere di molto il valore effettivo dell’immobile, come:
- presenza di debiti condominiali non saldati
- imposte pregresse non evase
- abusi edilizi non sanabili
L’acquirente della casa venduta all’asta è corresponsabile di eventuali debiti condominiali, per questo bisogna conoscere approfonditamente la situazione pregressa dell’immobile per evitare brutte sorprese.
Tieni presente che l’immobile viene venduto dal tribunale allo stato di fatto e di diritto nel quale si trova (art. 2922 CpC). Per questa ragione non è possibile chiedere rimborsi una volta compiuto l’acquisto.
Può avvenire inoltre che siano presenti degli abusi edilizi che gravano sull’immobile, mai sanati, e che quindi il nuovo proprietario può essere chiamato a sanare laddove sia possibile, in caso contrario l’aggiudicatario dovrà ripristinare l’abuso alla stato originale.
Forse credi che acquistare la casa all’asta comporti automaticamente la possibilità di abitarla senza limitazioni. In realtà, potrebbe anche accadere che eventuali ulteriori proprietari decidano di permanere nell’immobile in virtù dei propri diritti.
Tutte queste considerazioni può eseguirle anche l’istituto bancario al quale rivolgersi per ottenere un mutuo con il quale acquistare l’immobile: se le circostanze sembrano largamente sfavorevoli, la banca può rifiutarsi di concederti il prestito, vanificando le tue aspettative.
Stralciami ti aiuta a valutare tutti i costi occulti che potresti non conoscere in merito all’acquisto di case all’asta. Ci occupiamo di leggere e interpretare gli avvisi di gara in modo da produrre tutta la documentazione necessaria per partecipare.
Esaminiamo la relazione del perito per evidenziare tutti gli aspetti rilevanti dell’immobile che possono influenzare le tue scelte.
Non rischiare di perdere l’occasione giusta, contattaci ora!